Ieri, 24 mai 2020 a intrat in vigoare Legea 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență, lege care aduce unele masuri menite sa sustina atat Locatarii (chiriasi/subchiriasi/uzufructuari) cat si Locatorii. 

Prin intrarea in vigoare a acestei legi, beneficiaza de ajutor in privinta platii datorate cu titlu de chirii si alte categorii de persoane decat cele  prevazute de Ordonanta de urgenta a Guvernului 29/2020. Astfel: 

• orice entitati juridice sau  practicanti ai profesiilor liberale a caror activitate a fost intrerupta sau ale caror venituri sau incasari au scazut cu cel puțin 15% in luna martie 2020 fata de media anului 2019 in perioada de aplicare a starii de urgenta; precum si
  

• orice persoane fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a starii de urgenta.
  

pot solicita, printr-o cerere adresata organului fiscal competent teritorial,  aplicarea  beneficiilor prevazute de Legea 62/2020. 

Concret: 

1. in privinta Locatarilor legea stabileste un mecanism prin care cei care nu au resursele financiare necesare sustinerii achitarii chiriilor (sedii, puncte de lucru, locuinte), pe perioada starii de urgenta au posibilitatea sa ceara organul fiscal teritorial competent sa achite aceste sume in locul lor, iar apoi datoria astfel constituita sa fie stinsa prin plata catre organul fiscal esalonat, în rate egale, dupa perioada in care a operat amanarea, dar nu mai tarziu de 31 decembrie 2020, in caz contrar Locatarii fiind supusi procedurii de executare silita de catre organul fiscal pentru creantele nerecuperate. Amanarea platii chiriei va fi facuta fara plata de dobanzi si penalitati.
2. in privinta Locatorilor legea instituie un set de scutiri fiscale, aferente perioadei de urgenta, ce privesc impozitul si baza de calcul a contributiilor de  asigurari sociale de sanatate datorate ca urmare inchirierii imobileler ce fac obiectul unui contract de inchiriere/subinchiriere/uzufruct. 

In ambele ipoteze, partile trebuie sa agreeze, anterior depunerii cererii,  prin semnarea unui act aditional la contractul de inchiriere/subinchiriere/uzufruct asupra urmatoarelor aspecte: durata perioadei de amanare (maxim 30 iunie 2020), suma aferenta acestei perioade de amanare precum si contul bancar al Locatorului in care urmeaza a se face plata de catre organul fiscal teritorial.   

Cererea Locatarilor, care va putea fi transmisa si prin email si in baza careia se va putea recuge la plata de catre organul fiscal a chiriei in locul lor, va trebui  sa cuprinda anexate următoarele inscrisuri:  

• contractul de inchiriere/subinchiriere/uzufruct intre locator și locatar; 
• actul aditional mai sus mentionat; 
• orice fel de act al locatarului care dovedeste imposibilitatea platii chiriei in perioada specificata in actul aditional. 

Sigur ca aici intervine discutia privind modalitatea concreta de apreciere imposibilitatii de plata, de sustinere a costului chiriei, altfel spus a dovezii  prevazute de lege in acet sens.  

Avand in vedere insa ca in aplicarea legii urmeaza a fi emise si norme metodologice, ne exprimam speranta ca multe dintre neclaritati vor fi adresate in contextul viitoarelor norme. 

Important de retinut este ca perioada pentru care paote fi ceruta amanarea chiriei fara plata plata d edobanzi si penalitati se aplica nu numai perioadei de urgenta dar si pentru luna umatoare celei in care a incetat perioada de urgenta, cu alte cuvinte perioadei intre 16 martie si 30 iunie 2020. 

Asa cum mentionam Legea 62/2020 introduce in acelasi timp facilitati fiscale concrete si in privinta Locatorilor, victime deopotriva a efectele negative si imediate ale diminuarii intempestive a veniturilor provenite din chirii  ca urmare a fenomenului pandemic si a instiuirii starii de urgenta instituite in aceasta perioada. 

Astfel Locatorii pot depune si ei cerere de plata, in conditiile de mai sus, daca valoarea chiriei indeplinește cumulativ urmatoarele condiții:  

• chiria lunara specificata in actul adițional este mai mică sau cel mult egala cu chiria din luna februarie 2020;
  

• valoarea chiriei lunare din actul adițional este de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici pentru fiecare locatie și maximum 2.000 RON pentru persoane fizice pentru o singură locatie.
  

Totodata, in cazul in care s-a negociat scaderea chiriei unui bun imobil pe anul 2020, cu cel putin 30% fata de chiria aferentă lunii februarie 2020, Locatorii sunt scutiți de la plata impozitului pe veniturile obținute in baza contractelor de inchiriere/subinchiriere sau uzufruct pe perioada pentru care s-a agreat scaderea, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020. 

In plus chiriile reduse in acest mod nu intra în plafonul de calcul pentru contributiile de asigurari sociale de sanatate.  

Beneficiaza de masura de mai sus și acele persoane fizice care în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere/subinchiriere/uzufruct și, incepand cu anul 2020, au calificat aceste venituri in categoria veniturilor din activitati independente. 

In cazul entitatilor platitoare de impozit pe profit si a celor care datoreaza impozitul pe veniturile microintreprinderilor, daca renegocierea contractelor a condus la scaderea chiriei cu cel puțin 20% față de valoarea acesteia din luna februarie 2020. se va impozita doar 80% din valoarea chiriilor obtinute in baza contractelor de inchiriere/subinchiriere sau uzufruct renegociate. Beneficiul se aplica doar pe perioada în care chiria a fost renegociata în sensul celor de mai sus dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.  

Masurile aduse de aceasta lege, ei  au scopul asigurarii lantului de plati si fluiditatea resurselor cash ale companiilor, persoanelor fizice si /sau oricaror entitati juridice parte a „jocului” economic intern si cu siguranta vor ajuta pentru ”supravietuirea” unor afaceri si/sau venituri unor persoane aflate in dificultate. 

Dincolo insa de ambiguitatile si lipsa acuratetei redactarii textelor legale specifice ultimei perioade, justificate sau nu de presiunea contextului pandemic, se ridica intrebari multiple ale caror raspunsuri obiective si concrete devin esentiale in intelegerea modalitatii practice de aplicare a masurilor de redresare si sutinere a economiei din Romania in general si in particular a beneficiilor prevazute de prezenta lege.